猛攻一二线城市，弘阳地产千亿规模近在咫尺，却陷盈利下滑魔咒

文丨西部菌

江苏起家，在近两年开始加仓成渝的房企弘阳地产，日前公布了年中业绩。

合约销售金额达人民币491.5亿元，同比上升55.7%。 收入为人民币129.6亿元，较2020年同期增加34.7%。商业经营及酒店经营收入上升39.4%至人民币314.4百万元。 毛利额和毛利率分别为人民币27.3亿元及21.1%。 

销售、营收都有显著的增长。按照上半年的销售额，弘阳地产今年有望跻身千亿销售阵营。

不过，在规模不断攀升的同时，弘阳地产的盈利能力，却是呈下滑的趋势。此外，重仓一二线城市，签约均价不断走高，在新的楼市环境下，市场风险也在不断提升。

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官网信息显示，弘阳创立于1996年，主营业务涵盖商业运营、地产开发、物业服务、资本运营等，2018年上市，截至2020年5月，已进入全国40多座大中城市。

2017年前后，弘阳地产开始大力规模化扩张，从长三角走向全国。而为了做大规模，在拿地风格上也是颇为激进，创造了不少“地王”。

在激进扩张之下，弘阳地产的业务版图不断扩张。仅2019年，就新进入济南、青岛、西安、长沙、温州、郑州等17个城市。

来源：弘阳地产年中报

从销售表现来看，弘阳地产的规模扩张成绩相当显著：

2017年到2020年，弘阳地产的销售额分别为256.9亿元、473.4亿元、651.5亿元、865亿元。

当然，弘阳地产的野心还要更大。按照2017年定下的目标，2020年要实现千亿规模。不过形势比人强，去年，弘扬将目标下调为750亿元，实际销售为865亿元。

千亿目标落空的弘阳地产，尽管一度下调目标，但并没有放弃对规模的强烈诉求。比如，今年上半年，弘阳地产共获取多达21块新增土地，而2018年全年都只有31块。

来源：弘阳地产官网

其中，1月在江苏徐州5.05亿元拿地，溢价率高达122.74%；在江苏淮安17.33亿元拿地，溢价率达98.74%。

今年上半年实现销售额491.5亿元，前7个月为560.1亿元，照此节奏，全面销售额正好在千亿左右徘徊。

不过按照业绩会上的弘阳地产总裁的说法，今年全年可供的货值1550亿，下半年如果发力促销，完成千亿目标应该不成问题。

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随着房地产进入下行通道，追逐千亿销售规模，成了弘阳地产等一众房企的重要目标。但其实对它们来说，真正的难题在于，站上千亿之后怎么办？

企业做大规模，说到底还是为了盈利。但在规模快速提升的同时，弘阳地产的盈利指标，并不那么光鲜靓丽。

上半年，弘阳地产销售增长高达55.7%，营收则为129.6亿元，同比增长34.7%。然而毛利润同比增长只有12.1%，净利润同比增长只有10.6%。

至于毛利率约21.1%，净利率达7.6%，在行业内也是平淡无奇。

而且注意，弘阳地产增收不增利的问题，并不是今年上半年才有，其规模增长和盈利指标之间的增速落差，贯穿弘阳地产近几年的扩张历程。

2017年到2020年，弘阳地产的销售毛利润率分别约为40.6%、31.2%、25.1%、22.4%，净利率分别约为19.5%、14.3%、10.8%、9.2%。

弘阳地产的规模上去了，盈利能力却在不断滑坡。

来源：克而瑞

原因不难理解。在走向全国的过程中，弘阳地产为了实现千亿目标，四处高溢价拿地，导致拿地成本居高不下。

另一方面，弘阳地产的区域布局，以高能级城市为主。比如在上半年的合约销售中，一线及新一线城市贡献的销售比例达到50%。

而一二线城市近两年又是调控的重心，高溢价拿地，加上销售端的限价压力，留给弘阳地产的盈利空间自然不多。

根据半年报，上半年平均合约销售单价约为16920元/平方米。而上半年，弘阳地产共获取21块新增土地，78%分布在一二线城市，预计平均售价22899元/平方米。

这是一个很值得注意的数据。随着调控收紧，各地房价涨幅已经大幅放缓，但弘阳地产的平均售价大幅提高，说明在新增地块中，高能级城市和城市核心区域占比很大。

来源：弘阳地产年中报

也就是说，弘阳地产在重仓房价调控重点区域上，选择了更大的力度。考虑到它的拿地成本并不低，后续还能有多少盈利空间，将打上大大的问号。

如果站上千亿门槛之后，弘阳地产的盈利能力得不到同步提升，那意味着全国化扩张，更像是为了规模而规模，这自然无法带给它想要的安全。

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年中业绩会上，弘阳地产总裁表示，会积极参与土拍，但“会保持一个克制和审慎的态度”。

不管是从外部环境，还是从弘阳地产自身来说，从过去的激进转向稳健，的确是更明智的选择。但这也意味着，弘阳地产的高增长势头，或将正式告一段落。

而摆在弘阳地产面前的，不仅有提升盈利能力的难题，还有债务。

数据显示，截至2020年末，弘阳地产总资产为1190.45亿元，总负债为916.42亿元，资产负债率高达76.98%。

根据年中报，上半年，弘阳地产的净负债率约为53.9%，资产负债率约为76.7%，剔除合同负债后的资产负债率为69.4%，现金短债比约为1.69倍。

三道红线全面过关，在债务控制上，登陆资本市场的弘阳地产，表现还是相当不错的。但结合弘阳地产的非控股权益数据看，却存在着明股实债的嫌疑：

弘阳地产2020年的非控股权益为122.23亿元，比2019年同比上涨了193.9%；非控股权益应占利润仅为1.94亿元，仅比2019年同比上涨了15.5%。 

能不能理顺内部管理机制，同样是一大难题。

为了实现千亿目标，弘阳地产在前两年四处挖人，打造出经理人天团管理团队，这群经理人的加入，也帮助弘阳地产的销售规模快速提升。

但在弘阳地产二代上位的过程中，精心打造的明星经理人团队，很快便一拍两散。在去年年底，弘阳地产出现了备受关注的人事动荡，张良等功勋干将悉数走人。

这一风波多少说明，在内部管理上，弘阳地产是存在问题的。那么，随着规模提升，企业管理难度自然加大，家族痕迹浓重的弘阳地产，是否能实现企业治理的升级？

弘阳地产的潜在隐患还不止于此。

目前，弘阳地产在长三角合约销售占比约72%，其中又以一二线城市为主，鸡蛋放在一个篮子里，风险不言而喻。

此外，在规模攀升的同时，弘阳地产的投诉维权，也在不断增加。质量品控上的瑕疵，是扩张后遗症的直观体现，它也会是弘阳地产未来发展的一个重要不确定因素。

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